ИИ-агент по недвижимости отвечает людям в мессенджерах и на сайте агентства, пока риэлторы находятся на просмотрах. Он берет данные из карточки объекта: цену, условия владельца, даты заселения. Он подбирает похожие варианты из вашей базы и передает риэлтору заявку со всей перепиской. Звонок он не примет, зато сообщения под объявлением не будет ждать до вечера.
Как работает ИИ-агент по недвижимости в реальной жизни, покажем на примере киевского агентства с Левого берега. В нем работают три риэлтора, которые сдают и продают вторичное жилье на Позняках и Осокорках. Объявления размещены на порталах и в Instagram, в каждом указан номер Viber. Вторник, 14:20, риэлтор Ирина показывает двухкомнатную квартиру на улице Гришка, а телефон у неё в бесшумном режиме.
Содержание
- Один час показа и три заявки, отправленные в другие
- Чем занимается ИИ-агент по недвижимости, пока риэлтор занят
- Карточка объекта, из которой агент отвечает
- Владельцы тоже пишут, и их заявки стоят дороже
- Агент не примет звонок: как преобразовать часть разговоров в текст
- Первая неделя в агентстве для трёх риэлторов
- Часто задаваемые вопросы
Рубрика: Инструкции и кейсы
Один час показа и три заявки, отправленные в другие
За тот час, пока Ирина показывает квартиру, происходит обычное для агентства. Девушка из Харькова пишет в Viber под объявлением об однокомнатной квартире на Осокорках: “Еще сдается? Можно с котом?”. Мужчина дважды звонит по поводу трехкомнатной квартиры, выставленной на продажу, и не оставляет сообщения. В директ Instagram приходит сообщение: “Какая у вас комиссия?”.
Ирина видит это в 15:30, находясь в машине. Девушка уже договорилась о просмотре с другим риэлтором, так как там ответили через десять минут. Ирина перезванивает мужу, но он не берет трубку. Вопрос о комиссии она откладывает на вечер и забывает о нем.
Ни один из этих трёх запросов не был сложным. На каждый из них можно было ответить, опираясь на объявление и условия владельца. Агентство упустило их из-за того, что в тот час не было никого, кто мог бы ответить. Нанимать четвёртого сотрудника только для обработки сообщений в агентстве такого размера — дорого. Ассистентка, которая работает до шести, завершает рабочий день, но не вечер и не субботу.
Чем занимается ИИ-агент по недвижимости, пока риэлтор занят
Агент выступает посредником между объявлением и риэлтором и берет на себя первый разговор. Отвечает на типовые вопросы об объекте, предлагает похожие квартиры, если эта не подходит, и собирает то, без чего риэлтор всё равно не начнёт: бюджет, дату, контактные данные, удобное время для связи. Дальше разговор идёт сам собой, вместе с контекстом.
Риэлтор не заменяет агента, и клиентам риэлтор нужен в той же мере. Согласно отчету Отчет NAR 2025 «Характеристика покупателей и продавцов жилья», Согласно отчету, опубликованному Национальной ассоциацией риэлторов США в ноябре 2025 года, 88 % покупателей приобрели жилье через агента или брокера. Агентов они назвали источником информации, которому доверяют больше всего, опередив онлайн-объявления. Человек всё равно обратится к риэлтору, вопрос лишь в том, к какому. Девушка из Харькова выбрала того, кто ответил через десять минут.
Под объявлением об аренде
Здесь решения принимаются быстро, и вопросы почти всегда одни и те же: свободна ли квартира, с каких дат, разрешено ли проживание с животными, каков размер залога, взимается ли комиссия, кто оплачивает коммунальные услуги. Агент отвечает, опираясь на карточку объекта, и предлагает варианты для просмотра, которые указал риэлтор. Девушка с котом получила бы ответ за полминуты: владелец против животных, но вот две похожие квартиры на Осокорках, где кот не проблема.
Когда человек покупает
Покупатель квартиры пишет дольше и реже. Его интересуют этаж, состояние, документы, можно ли торговаться. Агент отвечает на вопросы, касающиеся того, что указано в описании, а вопросы о торговле и документах честно передает риэлтору. Заявки покупателей недвижимости поступают в CRM уже с указанием бюджета и района. Какие именно вопросы задает агент, чтобы отличить покупателя от просто любопытного соседа, мы разбирали в тексте о том, какие вопросы задает агент вместо менеджера.
Карточка объекта, из которой агент отвечает
Агент знает ровно столько, сколько записано в его базе знаний. Marichka AI отвечает только на основе этой базы и ничего не придумывает о квартире. Поэтому качество ответов зависит от того, насколько полно заполнена карточка. Для аренды на Позняках минимальный набор данных выглядит следующим образом.
| Поле | Пример | Какой вопрос закрывает |
|---|---|---|
| Статус и дата заезда | свободна с 1 ноября | “Квартира ещё свободна?” |
| Цена и что входит в неё | стоимость за месяц плюс коммунальные услуги по показаниям счетчиков | “Сколько всего в месяц?” |
| Депозит и комиссия | размер депозита, взимается ли комиссия и кто её оплачивает | “Какая у вас комиссия?” |
| Условия владельца | без животных, от одного года, до 2 взрослых | “Можно с котом?” |
| Детали дома | 9-й этаж из 16, в доме есть генератор, 7 минут до метро | “Есть ли свет во время отключений?” |
| Окна просмотра | вторник и четверг после 17:00 | “Когда можно посмотреть?” |
Значения берите из реальных объявлений и договоренностей с владельцами. Заполнять двадцать карточек вручную не обязательно: базу данных можно импортировать с сайта агентства или из Excel-таблицы объектов, и цены будут обновляться автоматически.
Проверьте одно: условия владельца должны быть указаны отдельной строкой. Именно на них опирается агент, когда говорит “нет” или предлагает другой вариант, а в описании “уютная квартира с ремонтом” он может их не заметить. Пустое поле означает передачу разговора риэлтору там, где агент мог ответить сам.
Владельцы тоже пишут, и их заявки стоят дороже
Об ИИ для агентства недвижимости обычно говорят как об ответах покупателям. Но в Direct и Viber пишут и владельцы: “Хочу сдать однокомнатную квартиру на Харьковском массиве, сколько вы берете?”. Для агентства такой контакт ценнее, чем один арендатор. Одна квартира затем приводит к обращениям от многих арендаторов. Владелец, написавший в 21:00 в два агентства, скорее всего договорится с тем, которое ответило в тот же вечер.
ИИ-агент по недвижимости ведет разговор с владельцем иначе, чем с покупателем. Он спрашивает адрес и площадь, количество комнат, состояние ремонта, желаемую цену, с какого числа квартира свободна и есть ли фотографии. Объясняет, как агентство работает с владельцами, если эти условия есть в базе знаний. Затем предлагает время, когда риэлтор позвонит или приедет посмотреть.
Чего агент не обещает владельцу
Оценку квартиры, срок, в который её сдадут, и цену, по которой она будет продана. Об этом риэлтор сообщит после осмотра. Укажите эти темы в настройках в качестве списка для передачи клиенту, и агент ответит: “Цена будет названа риэлтором после осмотра квартиры. Когда вам удобно?”.
Агент не примет звонок: как преобразовать часть разговоров в текст
Честное предупреждение: Marichka AI работает в Instagram, Telegram, Viber, Facebook, WhatsApp и в виджете на сайте. Он не отвечает на телефонные звонки, и мужчина, который дважды звонил по поводу трёхкомнатной квартиры, так и останется пропущенным звонком. Бот для риэлторов не заменяет телефон. Он берёт на себя ту часть разговоров, которая может вестись в текстовом формате.
Таких разговоров становится больше, если дать человеку выбор. Рядом с номером в объявлении разместите ссылку на Viber или Telegram с краткой подписью: “Напишите, ответим через минуту, даже если риэлтор на показе”. Ту же фразу добавьте в шапку профиля в Instagram и на страницы объектов на сайте. Кто хочет звонить, тот и будет звонить. Кто пишет, получит ответ от Marichka AI за 10–30 секунд.
Пропущенные звонки во время просмотра лучше взять за правило: после каждого просмотра риэлтор перезванивает всем, кого пропустил, ещё до того, как сядет в машину. А заявки из сообщений к этому моменту уже находятся в CRM со всей информацией, которую агент узнал. Если CRM ещё не выбрана или не принимает записи извне, сначала стоит разобраться, что следует проверить в CRM агентства, прежде чем подключать к ней агента.
Первая неделя в агентстве для трёх риэлторов
Запускать чат-бота по недвижимости сразу для всех объектов не нужно. Для агентства «Левобережное» план на неделю прост.
- Возьмите пять-шесть актуальных объявлений об аренде и заполните для них карточки в соответствии с приведенной выше таблицей.
- Выберите из переписки за прошлый месяц десять вопросов, которые клиенты задавали чаще всего, и дайте на них ответы в базе знаний.
- Составьте список тем, которые агент передает клиенту: переговоры, оценка, документы, бронирование объекта.
- Подключите агента к Viber и Директу, а ссылку на мессенджер добавьте в эти объявления.
- Каждый вечер просматривайте переписку, в которой агент передал заявку риэлтору, хотя мог ответить сам, и пополняйте базу данных.
Первые 7 дней использования Marichka AI бесплатны, и этого достаточно, чтобы сравнить две недели: до появления агента и с ним.
Сравните два простых показателя из переписки. Сколько сообщений под объявлениями получили ответ в течение пяти минут и сколько из них привели к назначенному просмотру. Отдельно посмотрите на субботу и воскресенье: Ирина с коллегами именно тогда показывают квартиры тем, кто работает в будние дни, и сообщения в эти дни раньше ждали дольше всего. Если по прошествии недели ИИ-агент по недвижимости передает риэлтору более половины переписок, проблема, как правило, заключается в базе знаний, и её следует дополнить, чтобы охватить другие объекты.
Три заявки, которые левобережное агентство потеряло за один час, были упущены не из-за квартиры и не из-за риэлтора. На них просто никто не ответил, пока Ирина была на показе. Перед запуском посчитайте, сколько сообщений под объявлениями в течение одной обычной недели ждали ответа дольше часа. Эта цифра покажет, сколько клиентов вы отдаете другим агентствам и с каких объявлений следует начинать.
Готовы подключить Маричку в свой канал коммуникаций?
Маричка AI поможет вам автоматизировать коммуникацию, отвечать клиентам круглосуточно и увеличивать продажи.
Часто задаваемые вопросы
Может ли ИИ-агент отвечать на звонки вместо риэлтора?
Текстовый агент не принимает звонки: он работает в мессенджерах и в виджете на сайте. Число пропущенных звонков уменьшится иным образом. В объявлении рядом с номером телефона разместите ссылку на Viber или Telegram, и часть людей напишет вам, вместо того чтобы звонить. На такие сообщения агент отвечает за 10–30 секунд.
Откуда агент знает, что квартира уже сдана?
Только из базы знаний, которую вы ему предоставили. Если объекты загружены с сайта или из таблицы с автообновлением, изменение статуса происходит автоматически. Если база заполнена вручную, статус нужно менять в ней так же, как на портале, иначе агент будет предлагать квартиру, которой уже нет.
Подойдет ли ИИ-агент частному риэлтору, не работающему в агентстве?
Да, именно частному риэлтору пропущенные сообщения обходятся дороже всего: пока он на показе, отвечать некому. Для одного риэлтора достаточно более младшего тарифа. В Marichka AI тариф LITE стоит 49 € в месяц и включает 1 000 сообщений.
Как реагируют клиенты, когда понимают, что им пишет бот?
Ничего страшного, если бот отвечает по существу и не пытается имитировать человека. Скажите об этом одним предложением в приветствии: “Я помощница агентства, отвечу по объекту и переведу вас риэлтору”. Человека раздражает не бот, а ответ, не отвечающий на его вопрос.
